Si estás pensando en comprar casa o ya la has comprado, conviene aclarar una idea que genera muchas dudas: no toda compra de vivienda desgrava en el IRPF. En la declaración correspondiente al ejercicio 2025, la deducción estatal por compra de vivienda habitual sigue existiendo solo en régimen transitorio para determinados contribuyentes, mientras que además pueden existir deducciones autonómicas según dónde residas. Por eso, antes de contar con un ahorro fiscal, hay que distinguir entre la deducción estatal antigua y las ventajas que cada comunidad autónoma mantiene hoy en vigor.
¿Comprar una casa desgrava en España?
La respuesta corta es: depende. La deducción estatal por inversión en vivienda habitual quedó suprimida desde el 1 de enero de 2013. Aun así, quienes ya se deducían antes de esa fecha (o quienes encajan en los supuestos transitorios previstos por la norma) pueden seguir aplicándola en su Renta si cumplen los requisitos. Además, algunas comunidades autónomas han aprobado sus propias deducciones por compra, primera vivienda, vivienda en zonas rurales, intereses hipotecarios o adquisición por jóvenes.
Dicho de otra forma: comprar una vivienda en 2025 no da derecho, por sí solo, a una deducción estatal general. Si la compra es posterior a 2013, lo habitual es que no puedas aplicar la vieja deducción estatal por inversión en vivienda habitual, salvo supuestos muy concretos ligados a pagos anteriores para construcción. Lo que sí debes revisar siempre es si tienes derecho a una deducción autonómica en tu comunidad.
Deducción por compra de vivienda habitual: en qué consiste
La deducción por compra de vivienda habitual, en su versión estatal, funciona hoy como un régimen transitorio. Para los contribuyentes que siguen dentro de él, la deducción se divide en un tramo estatal y otro autonómico, calculados conforme a la normativa vigente a 31 de diciembre de 2012. Eso significa que el beneficio fiscal actual no nace de una deducción nueva, sino de la pervivencia de la antigua deducción para quienes conservaron el derecho a aplicarla.
Requisitos para aplicar la deducción por vivienda habitual
Para seguir aplicando esta deducción en 2025, la regla general es haber adquirido la vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 o haber satisfecho cantidades antes de esa fecha para su construcción. También pueden entrar en el régimen transitorio quienes pagaron antes de 2013 por obras de rehabilitación, ampliación o adecuación por discapacidad, siempre que esas obras terminaran dentro de los plazos legales. Además, como norma general, se exige haber practicado la deducción por esa vivienda en 2012 o en ejercicios anteriores. La propia Agencia Tributaria recoge, además, la doctrina del TEAC de 2024, según la cual también pueden aplicarla quienes no la consignaron antes de 2013 porque no estaban obligados a declarar o porque no tenían cuota íntegra suficiente para hacerlo.
No basta con haber comprado antes de 2013: la vivienda debe tener la condición de habitual. Eso implica, con carácter general, residir en ella de forma continuada durante al menos tres años y ocuparla efectivamente en un plazo no superior a doce meses desde la adquisición o desde el fin de las obras. Si se deja de cumplir ese requisito de permanencia, hay que regularizar y devolver las deducciones practicadas, salvo que haya una causa justificada como matrimonio, separación, traslado laboral, cambio de empleo, fallecimiento o discapacidad que obligue al cambio de domicilio. Además, quien aplique la deducción está obligado a presentar declaración del IRPF.
¿Cuánto te puedes desgravar al comprar una vivienda?
Con carácter general, el porcentaje aplicable es del 7,5 % en el tramo estatal y del porcentaje que establezca la comunidad autónoma para el tramo autonómico; si no hay un porcentaje autonómico especial, se aplica también el 7,5 %, lo que en la práctica equivale al 15 % sobre la base deducible. La base máxima general es de 9.040 euros al año, por lo que el ahorro máximo ordinario puede rondar los 1.356 euros anuales. Ese límite no se traslada a ejercicios futuros: si pagas más de 9.040 euros en un año, el exceso no genera deducción adicional en años posteriores.
Gastos deducibles en la compra de una vivienda
Aquí está la parte importante: solo tiene sentido hablar de gastos deducibles si realmente tienes derecho a la deducción estatal transitoria o a una deducción autonómica aplicable. Si no entras en ninguno de esos supuestos, los gastos de la compra no te darán una deducción por adquisición de vivienda en tu declaración de la renta. Cuando sí existe derecho, la base deducible no se limita al precio puro del inmueble, sino que puede incluir tanto gastos de adquisición como gastos de financiación, siempre que los hayas soportado tú.
Gastos de adquisición deducibles
La base de la deducción incluye las cantidades satisfechas para adquirir la vivienda, junto con los gastos y tributos originados por la compra que hayan corrido a cargo del adquirente. En la práctica, esto permite incluir el propio precio pagado y, en función del caso, gastos asociados a la escritura y al registro, así como los impuestos vinculados a la operación que soporte el comprador. La Agencia Tributaria utiliza precisamente la expresión “gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente”, y en otros apartados oficiales pone como ejemplos gastos y tributos inherentes como registro o notaría.
Eso sí, no todo lo relacionado con la vivienda entra en la base. La normativa excluye expresamente los gastos de conservación o reparación y también las mejoras. En otras palabras, pintar la casa, cambiar puertas, arreglar instalaciones o sustituir elementos no forma parte de la deducción estatal por compra, aunque sí puedan tener efectos fiscales distintos en otros contextos.
Gastos de financiación deducibles
Si la compra se financia con hipoteca u otra financiación ajena, la base puede incorporar no solo lo pagado por la compra, sino también la amortización del préstamo, los intereses, el coste de instrumentos de cobertura del tipo de interés variable y los demás gastos derivados de la financiación. La referencia oficial añade incluso un ejemplo muy concreto: las primas de los seguros de vida y de incendios, siempre que formen parte de las condiciones del préstamo hipotecario contratado para adquirir o rehabilitar la vivienda habitual.
Esto es especialmente relevante porque muchas personas creen que solo desgravan los intereses de la hipoteca. No es así: dentro del régimen transitorio y siempre que la vivienda sea la habitual, también cuentan las cantidades destinadas a amortizar capital y otros costes ligados a la financiación, siempre que hayan sido soportados por el contribuyente y estén dentro de la base máxima anual.
¿Comprar una vivienda de segunda mano desgrava igual que una nueva?
A efectos del IRPF estatal, la clave no es tanto si la vivienda es nueva o de segunda mano, sino si se trata de tu vivienda habitual y si conservas derecho a la deducción transitoria. Desde ese punto de vista, una vivienda nueva y una usada pueden entrar en el mismo esquema de deducción, porque la base incluye las cantidades pagadas por la adquisición y los gastos soportados por el comprador.
Lo que sí cambia entre vivienda nueva y vivienda de segunda mano es la tributación indirecta de la compra. La venta de vivienda nueva por el promotor tributa por IVA; la venta de vivienda usada, ya sea por un empresario en segunda o ulterior entrega o por un particular, tributa por ITP. Por eso, cuando se analiza qué gastos pueden integrar la base deducible, conviene distinguir entre el tipo de impuesto pagado al comprar y el hecho de que, si tú lo has soportado y tienes derecho a la deducción, pueda formar parte de los gastos inherentes a la adquisición.
Deducciones autonómicas por compra de vivienda habitual
Además del régimen estatal transitorio, la cuota autonómica del IRPF puede incluir deducciones propias por adquisición de vivienda habitual. La propia guía oficial de la Agencia Tributaria para el ejercicio 2025 reúne las deducciones vigentes por comunidades autónomas y deja claro que varias de ellas mantienen beneficios relacionados con compra de vivienda, primera adquisición, vivienda rural o gastos financieros vinculados a la hipoteca.
No todas las comunidades lo hacen del mismo modo. En Comunidad de Madrid existe una deducción por el 25 % de los intereses satisfechos por préstamos hipotecarios para jóvenes menores de 30 años, con un máximo de 1.031 euros, y además se contempla una deducción específica por adquisición de vivienda habitual en municipios en riesgo de despoblación. Por su parte, Castilla-La Mancha permite a menores de 40 años deducir los intereses de financiación ajena de la primera vivienda habitual cuando el préstamo sea a tipo variable, con límites que oscilan entre 100 y 150 euros según renta.
También hay incentivos potentes en otras regiones. Castilla y León aplica una deducción del 15 % por adquisición o rehabilitación de vivienda habitual por jóvenes en el medio rural, con una base máxima de 10.000 euros. En Comunitat Valenciana existe una deducción del 5 % de las cantidades satisfechas por la primera adquisición de la vivienda habitual para contribuyentes de hasta 35 años, con límites de renta. Y La Rioja mantiene un catálogo amplio de beneficios ligados a vivienda, incluyendo deducciones por adquisición o construcción de vivienda habitual para jóvenes y por vivienda en pequeños municipios.
La consecuencia práctica es clara: no basta con mirar la norma estatal. Si compraste vivienda en 2025 y no puedes aplicar la deducción estatal por compra, todavía podrías tener derecho a un ahorro fiscal autonómico por edad, renta, ubicación del inmueble, condición de primera vivienda o características del préstamo. Antes de presentar la declaración conviene revisar el apartado específico de tu comunidad y comprobar requisitos, incompatibilidades y límites.
¿Puedes deducirte la compra de una segunda vivienda?
Con carácter general, no. La deducción estatal por compra está ligada a la vivienda habitual, no a una segunda residencia, vivienda vacacional o inmueble para uso esporádico. Si el inmueble no cumple los requisitos de permanencia y ocupación propios de la vivienda habitual, no podrás aplicar esta deducción estatal en el IRPF.
La excepción está, una vez más, en algunas normas autonómicas muy concretas. La guía de 2025 recoge que en La Rioja sigue existiendo una deducción por adquisición o rehabilitación de segunda vivienda en el medio rural, sometida a requisitos específicos y a un régimen transitorio. Es decir, la regla general sigue siendo que una segunda vivienda no desgrava como compra de vivienda, pero hay comunidades que conservan beneficios fiscales muy determinados para incentivar determinados municipios o perfiles de contribuyente.
En resumen: si la vivienda que compras no va a ser tu residencia habitual, lo normal es que no puedas deducir la compra en la declaración de la renta estatal. Y si la vivienda sí es habitual, solo habrá deducción por compra cuando entres en el régimen transitorio o cuando tu comunidad autónoma reconozca una deducción propia. Esa es la clave real para saber qué gastos de la compra pueden darte derecho a ahorro fiscal en 2025.
